Ο προγραμματιστής πίσω από τη φιλόδοξη ερευνητική πανεπιστημιούπολη του Σαν Ντιέγκο παραθαλάσσια βρίσκεται υπό μήνυση για απάτη από έναν από τους πρώτους επενδυτές του.
Μια οντότητα που συνδέεται με την εταιρεία ανάπτυξης πολυοικογενειακών κατοικιών Aimco υπέβαλε πολιτική καταγγελία τον περασμένο μήνα στο Δικαστήριο του Ντέλαγουερ, η οποία κατηγορεί την εταιρεία επενδύσεων ακινήτων IQHQ με έδρα το Σαν Ντιέγκο ότι έκανε ψευδείς υποσχέσεις να εξασφαλίσει μια επένδυση μετοχικού κεφαλαίου που πλέον δεν αξίζει τίποτα.
Η καταγγελία, η οποία είναι σε μεγάλο βαθμό διορθωμένη, κατηγορεί την IQHQ για απάτη, παραβίαση συμβολαίου και εταιρική κακοδιαχείριση, όπως αναφέρεται σε οκτώ κατηγορίες. Η Aimco ζητά τα χρήματά της πίσω και ζητά δικαστικό έλεγχο των βιβλίων της IQHQ.
«Οι κατηγορούμενοι συμμετείχαν σε ένα σχέδιο για να προκαλέσουν την επένδυση της Aimco και στη συνέχεια να παγιδεύσουν αυτό το κεφάλαιο ενώ επιδίωκαν τα δικά τους συμφέροντα εις βάρος της Aimco», αναφέρει η αγωγή. «Τα μεταεπενδυτικά ψέματα και οι παραλείψεις των κατηγορουμένων κράτησαν την Aimco να επενδύει ενώ η θέση της μειώθηκε και διαβρώθηκε σε σχεδόν άχρηστη αξία».
Το IQHQ αρνήθηκε ότι έκανε λάθος.
«Η εταιρεία πιστεύει ότι οι ισχυρισμοί στην καταγγελία είναι αβάσιμοι και εντελώς αβάσιμοι και σκοπεύει να υπερασπιστεί τον εαυτό της σθεναρά», δήλωσε ο Chris Brewer, γενικός σύμβουλος της IQHQ, σε δήλωση που εστάλη μέσω email.
Το κοστούμι παρέχει μια δημόσια ματιά στις ιδιωτικές συναλλαγές της IQHQ, η οποία ξεκίνησε ως Creative Science Properties το 2019 και έχει την έδρα της στην παραλία Solana. Η εταιρεία συγκέντρωσε γρήγορα δισεκατομμύρια για να αναπτύξει εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρου επιστήμης της ζωής σε βασικούς κόμβους βιοτεχνολογίας, συμπεριλαμβανομένου του Σαν Ντιέγκο, όπου έχτισε την περιοχή Έρευνας και Ανάπτυξης έκτασης 1,7 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών ή RaDD, με θέα στον κόλπο του Σαν Ντιέγκο που παραμένει ως επί το πλείστον κενό.
Με έδρα το Ντένβερ, η Aimco, η οποία είναι συντομογραφία του Apartment Investment and Management Company, είναι ένα εισηγμένο στο χρηματιστήριο επενδύσεων σε ακίνητα που βρίσκεται στη διαδικασία πώλησης όλων των περιουσιακών του στοιχείων και εκκαθάρισης των εργασιών του.
Η εταιρεία επένδυσε 50 εκατομμύρια δολάρια στην IQHQ τον Αύγουστο του 2020. Το 2022, η IQHQ αγόρασε το 22% του μεριδίου της Aimco για 16,5 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με τις ρυθμιστικές καταθέσεις. Η αξία της εναπομένουσας επένδυσης της Aimco αναπροσαρμόστηκε, με τον ίδιο ρυθμό, στα 59,7 εκατομμύρια δολάρια, αναφέρουν οι καταθέσεις. Ωστόσο, τον Ιούνιο του 2024, η Aimco μείωσε την αξία της μετοχικής της ιδιοκτησίας στα 12,7 εκατομμύρια δολάρια, επικαλούμενη το αυξημένο κόστος ανάπτυξης ακινήτων και την οικονομική κατάσταση της «IQHQ».
Στην καταγγελία, που υποβλήθηκε στις 12 Μαρτίου, η Aimco ισχυρίζεται ότι πείστηκε παραπλανητικά να επενδύσει στην IQHQ με την υπόσχεση ότι θα ήταν συνεργάτης της IQHQ σε έργα με οικιστικά στοιχεία. Η εταιρεία λέει ότι εξαπατήθηκε ξανά τον Ιούνιο του 2022, όταν η IQHQ αναδιάρθωσε και μετέφερε τα συμφέροντα των επενδυτών σε μια δομή ετερόρρυθμης εταιρείας στο Delaware. Σύμφωνα με τη μήνυση, η Aimco ήθελε να εξαργυρώσει πλήρως εκείνη την εποχή, αλλά η IQHQ πίεσε την εταιρεία να μεταβιβάσει τις μετοχές της στη νέα οντότητα με τις ίδιες ψευδείς υποσχέσεις.
«Οι κατηγορούμενοι απέτυχαν να παρουσιάσουν στην Aimco ούτε μία κατάλληλη ευκαιρία για πολλές οικογένειες και έχουν ακόμη και αποκλείσει την Aimco από τουλάχιστον μία συναλλαγή ανάπτυξης πολλαπλών οικογενειών του ίδιου του τύπου που είχε υποσχεθεί», αναφέρει η αγωγή.
Το κοστούμι πιθανότατα αναφέρεται στο έργο εργαστηρίου και γραφείου Elco Yards της IQHQ στο Redwood City, όπου συνεργάζεται με την Greystar στις 540 οικιστικές μονάδες του έργου. Η IQHQ είχε επίσης υπόψη της τη στέγαση όταν αγόρασε, μεταξύ 2021 και 2022, το σύνολο του συγκροτήματος Aventine La Jolla των 12 στρεμμάτων στο Σαν Ντιέγκο, αν και δεν έχει προχωρήσει ακόμη ένα έργο για αυτό το ακίνητο.
Η Aimco υποστηρίζει ότι η IQHQ απέκρυψε σκόπιμα πληροφορίες σχετικά με τις σχέσεις της με άλλους κατασκευαστές κατοικιών, αρνήθηκε να αποκαλύψει σημαντικές οικονομικές πληροφορίες παρά τα επανειλημμένα αιτήματα και διόγκωσε την αγοραία αξία των μετοχών της εταιρείας κατά την αναδιάρθρωση του 2022. Επιπλέον, η μήνυση ισχυρίζεται ότι η διοίκηση και οι θυγατρικές εταιρείες πλούτισαν τον εαυτό τους – μέσω λειτουργικών τελών, τελών ανάπτυξης, τελών διαχείρισης ακινήτων και χρηματοδοτικής μίσθωσης, επιστροφών και συναλλαγών που ευνοούν τους εμπιστευτικούς παράγοντες – μειώνοντας παράλληλα τα ίδια κεφάλαια των επενδυτών.
«Καθ’ όλη τη διάρκεια της επενδυτικής τους σχέσης, οι κατηγορούμενοι παραγκωνίζουν με συνέπεια την Aimco, διέλυαν επενδυτικό κεφάλαιο μέσω υπερβολικών δαπανών διαχείρισης, συμμετείχαν σε ακάλυπτες και συγκρουόμενες συναλλαγές και παρείχαν ελλιπείς και καθυστερημένες αναφορές», αναφέρει η καταγγελία. «Αν η Aimco γνώριζε την αλήθεια και είχε λάβει όλα τα ουσιαστικά γεγονότα και τις έγκαιρες, ακριβείς οικονομικές πληροφορίες, η Aimco θα είχε αποχωρήσει όταν είχε την ευκαιρία.»
Η μήνυση δίνει επίσης μια εικόνα της IQHQ ως εταιρείας σε δεινή θέση.
Στα χρόνια μετά την επανεπένδυση της Aimco, η IQHQ συνέχισε να αντλεί χρηματοδότηση, επικοινωνώντας με τους επενδυτές της, «την ανάγκη συγκέντρωσης εκατοντάδων εκατομμυρίων δολαρίων για να παραμείνει σε συμμόρφωση με τις συμβάσεις του χρέους».
Στις αρχές του 2025, η IQHQ είπε στην Union-Tribune ότι είχε συγκεντρώσει σχεδόν 5 δισεκατομμύρια δολάρια σε ίδια κεφάλαια και εταιρική χρηματοδότηση, χωρίς να περιλαμβάνονται δάνεια για συγκεκριμένα έργα. Έκτοτε, η εταιρεία έλαβε χρηματοδότηση χρέους και μετοχικού κεφαλαίου από την Innovative Industrial Properties που εστιάζει στην κάνναβη σε ακίνητα, συνολικού ύψους 270 εκατομμυρίων δολαρίων.
Η οικονομική υγεία του ιδιωτικού προγραμματιστή βιοεπιστημών μπορεί να αξιολογηθεί, εν μέρει, μέσω των μετοχών και του χρέους του, τα οποία ανήκουν σε κεφάλαια, τα οποία ελέγχονται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, τα οποία αποκαλύπτουν την ιδιοκτησιακή τους θέση με την πάροδο του χρόνου, δήλωσε ο Ryan Alfred, ο οποίος είναι Διευθύνων Σύμβουλος της πλατφόρμας Atrium με τεχνητή νοημοσύνη. Η πλατφόρμα χρησιμοποιεί αρχεία κομητείας, τραπεζικές καταθέσεις και δεδομένα δανεισμού ακινήτων για να παρέχει πληροφορίες σε επενδυτές και τραπεζίτες.
Για παράδειγμα, το Bluerock Private Real Estate Fund ξεκίνησε δημόσια διαπραγμάτευση στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης τον Δεκέμβριο. Η έκθεση διακράτησης του αμοιβαίου κεφαλαίου προσδιορίζει μια σημαντική συγκέντρωση στο IQHQ, με ιδιοκτησιακή θέση αξίας 562,5 εκατομμυρίων δολαρίων σε κοινές και προνομιούχες μετοχές. Η έκθεση δείχνει επίσης ότι το ταμείο έχει δανείσει επιπλέον 255,4 εκατομμύρια δολάρια στην IQHQ.
“Bluerock, την πρώτη ημέρα της διαπραγμάτευσης, διαπραγματεύτηκε 40% κάτω από αυτό που είχε σημειώσει το χαρτοφυλάκιό της το τρίμηνο πριν από την εισαγωγή τους. Και έτσι λένε οι επενδυτές βασικά, «Δεν πιστεύουμε τα σημάδια σας», είπε ο Άλφρεντ. «Ορισμένοι συμμετέχοντες στην αγορά το ερμηνεύουν αυτό ως ένα μήνυμα γύρω από τη μεγάλη, σχετικά μη ρευστοποιήσιμη θέση του αμοιβαίου κεφαλαίου, όπου μπορεί να υπάρχει χάσμα μεταξύ των αναφερόμενων σημάτων και όπου οι δημόσιοι επενδυτές είναι πρόθυμοι να τιμολογήσουν την έκθεση».
Συνολικά, η αγωγή της Aimco και οι δείκτες της αγοράς υποδηλώνουν ότι το IQHQ μπορεί να βρίσκεται σε αδύναμη βάση.
«Με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα, αυτό μοιάζει με μια εταιρεία που προσπαθεί να αντλήσει πρόσθετα κεφάλαια με την ελπίδα ότι οι συνθήκες της αγοράς και η χρηματοδοτική μίσθωση θα βελτιωθούν με κάποιο τρόπο πριν από τη λήξη του δανείου», είπε ο Alfred. Συνολικά, τα σημεία δεδομένων και τα σήματα της αγοράς υποδηλώνουν ότι τα σύννεφα καταιγίδας αυξάνονται. … Σε παρόμοιες καταστάσεις, η πρόσβαση στο κεφάλαιο τείνει να γίνεται πιο περιορισμένη με την πάροδο του χρόνου, όχι λιγότερο, γεγονός που μπορεί να κάνει την ανάκαμψη πολύ πιο δύσκολη».
Μέχρι σήμερα, η IQHQ έχει ανακοινώσει μόνο έναν ερευνητικό μισθωτή για το έργο RaDD, το Ινστιτούτο J. Craig Venter, το οποίο πέρυσι μίσθωσε 50.000 τετραγωνικά πόδια χώρου. Η εταιρεία ανακοίνωσε επίσης προηγουμένως ότι τα μισά από τα 200.000 τετραγωνικά πόδια λιανικής πώλησης του έργου είναι μισθωμένα σε ενοικιαστές, συμπεριλαμβανομένου του Equinox που άνοιξε πρόσφατα. Το υπόλοιπο του έργου παραμένει κενό.
Η Τράπεζα OZK, η οποία είναι ο μεγαλύτερος δανειστής του έργου, είπε στους επενδυτές της σε μια κλήση κερδών τον Ιανουάριο ότι παραμένει σίγουρη για το έργο, παρά την περιορισμένη δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης.
