Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έχει θέσει σκληρά νούμερα για τη στεγαστική πίεση στην Ελλάδα. Σε ένα έγγραφο επιλεγμένων τευχών που ετοιμάστηκε για την περιοδική διαβούλευση με την Αθήνα και ολοκληρώθηκε στις 30 Απριλίου, το Ταμείο διαπιστώνει ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί περίπου κατά 85% από το 2017, ενώ το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα αυξήθηκε μόλις 47%.
Το μεγαλύτερο μέρος αυτού του κενού άνοιξε μετά την πανδημία. Οι τιμές αυξήθηκαν κατά 61% από το τέταρτο τρίμηνο του 2020 και το Ταμείο τοποθετεί την τρέχουσα υπερτίμηση σε περίπου 10%. Οι ζητούμενες τιμές στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τους τουριστικούς κόμβους βρίσκονται πολύ πάνω από την υπόλοιπη χώρα.
Η αγορά έχει απομακρυνθεί από το τυπικό νοικοκυριό. Με βάση τις τυπικές παραδοχές δανεισμού, το διάμεσο νοικοκυριό μειώθηκε κατά 7% έως 17% από το εισόδημα που απαιτείται για να πληροί τις προϋποθέσεις για στεγαστικό δάνειο το 2024, ανάλογα με την αναλογία δανείου προς αξία.
Σύγκριση αγοράς GPS
Αθήνα, Λισαβόνα, Ρώμη και Λεμεσός
|
Αθήνα🇬🇷 Ελλάδα |
Λισαβόνα🇵🇹 Πορτογαλία |
Ρώμη🇮🇹 Ιταλία |
Λεμεσός🇮🇾 Κύπρος |
|
|---|---|---|---|---|
| Βαθμολογία GPS | +2 | +7 | +12 | +11 |
| Ιδιοκτησία |
|
|
|
|
| Ζήτηση |
|
|
|
|
| Πρόσβαση |
|
|
|
|
| Δικαστικά έξοδα |
|
|
|
|
| Διακυβέρνηση |
|
|
|
|
| Ελαστικότητα |
|
|
|
|
| Μακροεντολή |
|
|
|
|
Ακόμα κι εκεί που το εισόδημα ξεκαθαρίζει αυτόν τον πήχη, η προκαταβολή είναι ο τοίχος. Με ποσοστό αποταμίευσης 10% ετησίως, η συσσώρευσή του θα χρειαζόταν έως και 24 χρόνια.
Τα ενοίκια παρέμειναν σταθερά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, μετά στράφηκαν. Μέχρι το 2025 ο πληθωρισμός των ενοικίων είχε φτάσει στο 10%, και τα ζητούμενα ενοίκια ανά τετραγωνικό μέτρο αυξάνονται ακόμα ταχύτερα, γεγονός που υποδηλώνει μεγαλύτερη πίεση για νέες μίσθωση που θα ακολουθήσει. Η Αττική και η Κεντρική Μακεδονία, οι περιοχές γύρω από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, το νιώθουν πιο έντονα.
Η επιβάρυνση του κόστους αγγίζει πλέον την κλίμακα εισοδήματος. Το διάμεσο κόστος στέγασης, συμπεριλαμβανομένων των στεγαστικών δανείων, ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος το 2025. Περίπου δύο στα πέντε νοικοκυριά ξοδεύουν περισσότερο από το 40% του εισοδήματός τους σε στέγαση, τη γραμμή που χρησιμοποιούν οι οικονομολόγοι για να ορίσουν την υπερφόρτωση και ένα άλλο πέμπτο ξοδεύουν μεταξύ 30% και 40%.
Οι καθυστερήσεις λένε την ίδια ιστορία. Βασιζόμενο στις στατιστικές της ΕΕ για το εισόδημα και τις συνθήκες διαβίωσης (EU-SILC), τις οποίες προειδοποιεί ότι ενδέχεται να υποτιμήσουν το εισόδημα, το Ταμείο αναφέρει ότι το 41,8% των νοικοκυριών υστερούν στις πληρωμές στέγασης.
Ο κίνδυνος πέφτει περισσότερο σε άτομα με χαμηλό εισόδημα που νοικιάζουν ή διαθέτουν στεγαστικά δάνεια: Για αυτήν την ομάδα, η μοντελοποιημένη πιθανότητα υπερφόρτωσης ξεπερνά το 90%, έναντι περίπου ενός τρίτου για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα.
Έλλειψη που συνυπάρχει με την αφθονία
Η κρίση βρίσκεται πάνω από μια υπερβολή. Η Ελλάδα έχει έναν από τους υψηλότερους αριθμούς κατοικιών κατά κεφαλήν στην Ευρωπαϊκή Ένωση, και περισσότερο από το 60% των νοικοκυριών κατέχουν εξ ολοκλήρου τα σπίτια τους, χωρίς καθόλου υποθήκη. Ωστόσο, το 35% του αποθέματος χρησιμεύει ως κάτι διαφορετικό από την κύρια κατοικία και το 12% έως 13% είναι κενό.
Μεγάλο μέρος αυτού του άδειου αποθέματος δεν μπορεί εύκολα να κατοικηθεί. Περισσότερες από τις μισές μη κατειλημμένες μονάδες χρονολογούνται πριν από το 1980 και η επιστροφή τους στην αγορά σημαίνει κόστος ανακαίνισης που πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να χρηματοδοτήσουν, πέρα από την κατακερματισμένη συνιδιοκτησία και τα ανεπίλυτα ζητήματα συμμόρφωσης κτιρίων που καθυστερούν τις πωλήσεις.
Η ενεργειακή απόδοση το κάνει χειρότερο: Μόνο το 7,4% των ελληνικών κατοικιών φθάνει σε ενεργειακή βαθμολογία Β ή υψηλότερη και καίει περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο από τα σπίτια των Πορτογάλων.
Αυτό που οδηγεί την ανισορροπία
Η ζήτηση για αγορές έχει αυξηθεί απότομα από το 2017 και το Ταμείο εντοπίζει το μεγαλύτερο μέρος της σε επενδυτές και όχι σε αγοραστές κατοίκους. Το ξένο χρήμα ήρθε πρώτο, αντλούμενο από τις αποτιμήσεις μετά την κρίση και την προοπτική κεφαλαιακών κερδών, και υποστηριζόμενο από το πρόγραμμα χρυσής βίζας μαζί με μια σειρά φορολογικών κινήτρων, από τις διακοπές των συνταξιούχων έως τον χαμηλότερο ενιαίο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) από το 2022.
Η ζήτηση των κατοίκων παρέμεινε ρηχή και στράφηκε προς τα νοικοκυριά υψηλού εισοδήματος που πληρώνουν μετρητά, αν και οι αγοραστές για πρώτη φορά έχουν επιστρέψει από το 2023 στο πίσω μέρος των επιδοτούμενων προγραμμάτων δανείου MyHome.
Υπάρχουν περισσότερα στην ιστορία της χρυσής βίζας παρά μόνο οι εισροές. Οι αλλαγές του ορίου προκάλεσαν «επίδραση ανακοινώσεων», διαπιστώνει το Αμοιβαίο Κεφάλαιο, με τους επενδυτές να σπεύδουν να αγοράσουν προτού επικρατήσουν υψηλότερα ελάχιστα και στη συνέχεια να αποσύρονται όταν το έκαναν. Η Ελλάδα αύξησε αυτά τα ελάχιστα έως και 800.000 € (περίπου 925.000 δολάρια ΗΠΑ) στις ακριβότερες ζώνες της στο πλαίσιο μιας μεταρρύθμισης του 2024 που έχει ήδη μετριάσει τις αγορές που συνδέονται με το πρόγραμμα.
Όσον αφορά την ίδια την αύξηση του ορίου, τα στοιχεία του ίδιου του Ταμείου δείχνουν το αντίθετο. Αναφέρει μια μελέτη του 2026 από τον Καραμάνη και τους συγγραφείς που διαπίστωσε ότι τα υψηλότερα ελάχιστα ώθησαν τη δραστηριότητα των επενδυτών σε γειτονικές αγορές, μια μετατόπιση της ζήτησης αντί για οποιαδήποτε νέα προσφορά κατοικιών.
Ένα κανάλι όντως τρέχει προς την προσφορά, αν και βρίσκεται έξω από την ανάλυση του Ταμείου. Αυτή η μεταρρύθμιση διατήρησε επίσης μια βαθμίδα €250.000 (περίπου 289.000 $ ΗΠΑ) ζωντανή για τη μετατροπή εμπορικών κτιρίων σε οικιστική χρήση, μια διαδρομή που οδήγησε το χρυσό κεφάλαιο θεώρησης σε μετατροπές που εκτιμάται ότι θα προσθέσει 3.000 έως 5.000 κατοικίες σε όλη την Αθήνα έως το 2027. Αυτές οι μονάδες είναι pre-20 €. μέχρι να κάθονται στο κλιμάκιο των τιμών, το Ταμείο λέει ότι οι περισσότεροι Έλληνες δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά, επομένως διευρύνουν τη δεξαμενή ενοικίασης χωρίς να διευκολύνουν την οικονομική προσιτότητα.
Γιατί η προσφορά παραμένει κολλημένη
Η προσφορά έχει πράγματι αυξηθεί στα χαρτιά. Οι αγγελίες προς πώληση και ενοικίαση έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, διαπιστώνει το Ταμείο, χρησιμοποιώντας δεδομένα από την πλατφόρμα ακινήτων Spitogatos. Η αναντιστοιχία έγκειται στο τι προσφέρεται: Η ζήτηση έχει συγκεντρωθεί σε μικρότερες μονάδες και σε μητροπολιτικές περιοχές, κυρίως στην Αττική, όπου η πυκνότητα πληθυσμού είναι 20 φορές μεγαλύτερη από το εθνικό επίπεδο.
Η νέα κατασκευή δεν μπορεί να κλείσει γρήγορα το κενό. Το υψηλό κόστος κατασκευής και οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού το επιβραδύνουν, όπως και οι ρυθμιστικές τριβές στη χωροθέτηση και την αδειοδότηση. Ο σχηματισμός νοικοκυριών συνεχίζει να ξεπερνά τον πληθυσμό, με τον αριθμό των νοικοκυριών να αυξάνεται ακόμη και όταν ο πληθυσμός συρρικνώνεται, λόγω της αύξησης κατά 12 ποσοστιαίες μονάδες στα μονοπρόσωπα και μονογονεϊκά νοικοκυριά από το 2011.
Η πολιτική απάντηση
Η Αθήνα τραβάει πολλούς μοχλούς ταυτόχρονα. Από την πλευρά της ζήτησης, το Αμοιβαίο Κεφάλαιο απαριθμεί επιδοτούμενα δάνεια για αγοραστές για πρώτη φορά, άλλες υπηρεσίες βοήθειας για αγορά και επιστροφές ενοικίων. από την πλευρά της προσφοράς, τα προγράμματα ανακαίνισης και οι φορολογικές ελαφρύνσεις αποσκοπούν στη μετατόπιση των αδρανών αποθεμάτων στην αγορά μακροχρόνιων ενοικίων, παράλληλα με τον περιορισμό των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων (STR) σε στοχευμένες περιοχές.
Η κοινωνική στέγαση και η στέγαση φοιτητών σχεδιάζονται επίσης, και η κυβέρνηση εκπονεί μια ευρύτερη στρατηγική στέγασης βασισμένη σε έναν σαφέστερο χάρτη αναγκών και αποθεμάτων.
Η συνταγή του ίδιου του Ταμείου κλίνει σκληρά προς την προσφορά. Θέλει η Ελλάδα να κινητοποιήσει το αδρανές απόθεμα συνδυάζοντας τα κίνητρα ανακαίνισης με τις κυρώσεις που αφήνουν τα σπίτια άδεια.
Ομοίως, το προσωπικό ζητά μια ειλικρινή αξιολόγηση για το εάν οι περιορισμοί βραχυπρόθεσμης ενοικίασης λειτουργούν πράγματι, και να περιορίσει τη ρυθμιστική αβεβαιότητα που αποτρέπει την κατασκευή. Το αν κάποιο από αυτά μπορεί να ξεπεράσει τη ζήτηση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη είναι το ανοιχτό ερώτημα, και στους σημερινούς αριθμούς η διαφορά δεν κλείνει.
