© Νίκος Μανωμενίδης / ΕΠΠΑ
Δεν χρειάζεται να κλιμακώνεται κάθε διαφωνία και δεν χρειάζεται να καταλήγει κάθε διαφωνία στο δικαστήριο.
Ως απάντηση σε έναν όλο και πιο αμφιλεγόμενο και αμφισβητούμενο κόσμο, ο οργανισμός REALTOR® διαθέτει ένα πλαίσιο που ξεκίνησε πριν από περισσότερα από 25 χρόνια για να βοηθήσει στην επίλυση παρεξηγήσεων σχετικά με τα ακίνητα και στη βελτίωση της επικοινωνίας μεταξύ των μερών.
Η διαμεσολάβηση είναι η προτιμώμενη μέθοδος επίλυσης διαφορών του National Association of REALTORS® και τα επιτυχημένα προγράμματα διαμεσολάβησης, διαμεσολαβητών και διαιτησίας έχουν εμπνεύσει άλλες ενώσεις να προσπαθήσουν να τα επαναλάβουν.
Στις 15 Μαΐου, το NAR πραγματοποίησε την πρώτη του διεθνή εκπαίδευση διαμεσολάβησης στην Αθήνα για τον Έλληνα διμερή εταίρο του, την Ελληνική Ένωση Πιστοποιημένων Εμπειρογνωμόνων Ακίνητης Περιουσίας (ΕΠΠΑ).
Η ανταπόκριση από την αίθουσα των 50 παρευρισκομένων -η πλειοψηφία των οποίων είναι μέλη International REALTOR® και EPPA- ήταν ενθουσιώδης, για δύο λόγους.
“Όλοι στην Ελλάδα [has lost] μια φιλία λόγω παρεξήγησης», λέει ο Νίκος Μανωμενίδης, επίτιμος πρόεδρος της ΕΠΠΑ. «Αν δεν έχετε κοινούς κανόνες, χάνετε φίλους εξαιτίας μιας σύγκρουσης στην επιχείρηση».
Ο δεύτερος λόγος, λέει, είναι η προοπτική περισσότερων διεθνών πελατών. Για να κερδίσετε πελάτες, πρέπει να κερδίσετε την εμπιστοσύνη τους.
“Να εμπιστευτείτε ότι εάν υπάρχει οποιαδήποτε σύγκρουση, πρέπει να ακολουθήσετε μια αξιόπιστη διαδικασία. τους αρέσουν [that]», λέει ο Μανωμενίδης.
Η τετράωρη εκπαίδευση διερεύνησε πώς η συνεργασία βασίζεται στον Κώδικα Δεοντολογίας του NAR, πώς η δομημένη επίλυση διαφορών μπορεί να άρει τα εμπόδια στη συνεργασία και πώς λειτουργεί η διαδικασία του NAR.
Επιλογές επίλυσης συγκρούσεων του NAR
Το NAR έχει μια διαδικασία για τρεις διαφορετικές μορφές επίλυσης συγκρούσεων: χρησιμοποιώντας διαμεσολαβητή, διαμεσολαβητή ή διαιτητή.
Με μια ματιά, διαφέρουν ως προς το κόστος, τον χρόνο, το ποιος ελέγχει το αποτέλεσμα και αν οι συναντήσεις πραγματοποιούνται μέσω τηλεφώνου, εικονικά ή αυτοπροσώπως. Κάθε ένα χρησιμοποιεί ένα ουδέτερο τρίτο μέρος.
Οι Διαμεσολαβητές είναι τα μέλη ή το προσωπικό της ένωσης που διευκολύνουν την επικοινωνία μεταξύ των διαφωνούμενων μερών. Είναι μια χωρίς κόστος, εθελοντική επιλογή για όλα τα μέρη και συνήθως διεξάγεται μέσω τηλεφώνου.
Το πρόγραμμα διαμεσολάβησης είναι πολύ παρόμοιο, αλλά πιο επίσημο. Από το 2000, το NAR φιλοξενεί μια 20ωρη εκπαίδευση διαμεσολάβησης ετησίως στο Σικάγο, με επικεφαλής έναν από τους κορυφαίους προπονητές διαμεσολάβησης της χώρας. Σε συγκρούσεις, οι διαμεσολαβητές διευκολύνουν τις συζητήσεις εικονικά ή αυτοπροσώπως. Όλες οι τοπικές ενώσεις REALTOR® πρέπει να προσφέρουν διαμεσολάβηση ως εναλλακτική λύση σε άλλες διαιτητές διαφορές.
Εν τω μεταξύ, η διαδικασία διαιτησίας – μια μέθοδος που χρησιμοποιείται για την αποφυγή αγωγών – έχει μέτριο κόστος και συνήθως διαρκεί τρεις έως έξι μήνες. Συγκεκριμένα, οι διαιτητές εκδίδουν αποφάσεις και τα μέρη δεσμεύονται από αυτές τις αποφάσεις.
Κινώντας το ενδιαφέρον ενός Έλληνα ηγέτη
Ο Μανωμενίδης πήρε μια γεύση από αυτό το πλαίσιο τον περασμένο Νοέμβριο. Το NAR φιλοξένησε μια ανταλλαγή πληροφοριών διαμεσολαβητή στο NXT συνέδριο, όπου όσοι ενδιαφέρονται για τους διαμεσολαβητές και τη διαμεσολάβηση μοιράστηκαν ιστορίες και βέλτιστες πρακτικές και έκαναν ερωτήσεις.
Η Νταϊάν Μόσλεϊ, διευθύντρια εκπαίδευσης και πόρων πολιτικής του NAR, συν-διευκόλυνε αυτήν την ανταλλαγή πληροφοριών και θυμάται τη συνάντηση με τον Μανωμενίδη.
«Είπε, «Α, πρέπει να έρθεις στην Ελλάδα!» λέει ο Mosley.
Ο Μανωμενίδης, ο οποίος έχει εργαστεί τόσο σε οικιακές όσο και σε εμπορικές αγορές και επί του παρόντος εστιάζει στη συμβουλευτική και την αξιολόγηση, είναι πρώην πρόεδρος της ΕΠΠΑ και διετέλεσε στο Διοικητικό Συμβούλιο του NAR το 2015.
Εργάζεται για να φέρει τη συνεργασία στην κουλτούρα του real estate της Ελλάδας και της ευρύτερης ηπείρου. Εξήγησε ότι επειδή οι αποκλειστικές καταχωρίσεις είναι ασυνήθιστες στην Ελλάδα, οι πράκτορες είναι επιφυλακτικοί να συνεργαστούν.
“Λοιπόν, είναι όπως στις Ηνωμένες Πολιτείες [many years ago]: Άγρια Δύση. Είμαστε η Άγρια Ανατολή», λέει.
Το 2006 προσπάθησε, ανεπιτυχώς, να ιδρύσει ένα MLS στην Ελλάδα.
“Υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να κάνουμε. Το ένα είναι να έχετε την πηγή της αλήθειας – μια βάση δεδομένων όπου οι καταχωρίσεις αναφέρονται με ακρίβεια εκεί. [Two] είναι να έχουμε τον Κώδικα Δεοντολογίας στην πράξη – έναν κοινό κώδικα. Και το τρίτο είναι … πρέπει να βρούμε έναν τρόπο να υποστηρίξουμε την εφαρμογή του Κώδικα Δεοντολογίας.
Ο Μανωμενίδης είχε σκεφτεί όλες αυτές τις ιδέες όταν ήρθε στην ανταλλαγή πληροφοριών στο NXT. Η ιδέα ότι το πλαίσιο δημιουργήθηκε από μέλη του REALTOR® για τους REALTORS® και ότι εξελίσσεται συνεχώς, είχε απήχηση μαζί του.
“Κάθε χρόνο, σχεδόν, συζητούν τους κανόνες. υιοθετούν νέες καταστάσεις [as] τα πράγματα αλλάζουν στην αγορά… άρα είναι ένας ζωντανός οργανισμός», λέει.
Έξι μήνες αργότερα, και η EPPA πέταξε τον Mosley στην Ελλάδα, για να παρουσιάσει μια περικομμένη εκδοχή της 20ωρης εκπαίδευσης διαμεσολαβητών του NAR κατά τη διάρκεια του συνεδρίου και του γκαλά της EPPA τον Μάιο. Ο Μανωμενίδης στάθηκε έτοιμος για να φροντίσει να μην χαθεί τίποτα στη μετάφραση.
Είναι το πιο πρόσφατο παράδειγμα του τρόπου με τον οποίο η NAR συνεργάζεται με τους διμερείς εταίρους της για να βελτιώσει τα πρότυπα ακίνητης περιουσίας παγκοσμίως.
«Ξεκινώντας με τη διαιτησία, μετά τη διαμεσολάβηση και μετά το πρόγραμμα διαμεσολαβητών, είδαμε μια εξέλιξη και αυτό ωφελεί μόνο τα μέλη μας REALTOR® ανεξάρτητα από το πού βρίσκονται στον κόσμο» για να επιλύσουν πιο αποτελεσματικά και αποτελεσματικά τις διαφορές για να τους επαναφέρουν στο να κάνουν αυτό που θα έπρεπε», λέει ο Mosley.
