HΠριν πάμε (ακόμα) πάλι: άλλη μια ευκαιριακή προσφορά εξαγοράς από τις ΗΠΑ για μια βρετανική εταιρεία. Η διασκέδαση στην easyJet δεν έχει ακόμη τελειώσει, αλλά ο επόμενος στόχος είναι η Segro, η εταιρεία ακινήτων γνωστή ως Slough Estates, μέχρι που οι έμποροι επωνυμίας αποφάσισαν ότι χρειαζόταν ένα πιο κομψό όνομα για ένα χαρτοφυλάκιο που σήμερα εκτείνεται πολύ πέρα από το Berkshire και βαθιά στην ηπειρωτική Ευρώπη.
Οι αποθήκες και τα κέντρα logistics προκαλούν ελάχιστα συναισθηματικά ή πατριωτικά συναισθήματα, αλλά ο Segro είναι ο μεγαλύτερος εμπορικός ιδιοκτήτης στο χρηματιστήριο του Λονδίνου. Αν τελικά πέσει στην Prologis των ΗΠΑ, θα ρωτήσουμε «όχι για πρώτη φορά» εάν το ΗΒ ξέρει πώς να εκτιμά αυτό που έχει στη μύτη του.
Κάποιος υποθέτει ότι η προσέγγιση της Prologis στα £ 12,6 δισ. ή 925 p ανά μετοχή, είναι μια πρώτη ευκαιρία, επειδή προφανώς επρόκειτο να λάβει μια σταθερή όχι – «πολύ λιγότερο από τις απόψεις του Segro για την αξία», είπε το διοικητικό συμβούλιο του στόχου.
Είναι αλήθεια ότι οι μετοχές της Segro ήταν σχεδόν 25% κάτω από αυτή την τιμή την Τρίτη. Είναι επίσης η περίπτωση που πολλοί όμιλοι ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, ή καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), άλλαξαν χέρια σε μικρότερη από την αξία ενεργητικού τα τελευταία χρόνια. Υπάρχουν όμως και λόγοι για τους οποίους το Segro είναι ελαφρώς διαφορετικό – και γιατί θα ήταν απογοητευτικό αν βγήκε σε λιγότερο από μια πλούσια τιμή.
Για αρχή, οι μεγάλες αποθήκες, που αποτελούν το 35% του χαρτοφυλακίου, βρίσκονται στο άκρο της ζήτησης στην αγορά ακινήτων στην εποχή των διαδικτυακών αγορών. Και η δελεαστική προοπτική είναι τα κέντρα δεδομένων AI, η επερχόμενη ευκαιρία. Αποτελούν μόνο το 8% του χαρτοφυλακίου της Segro προς το παρόν, αλλά έχουν μεγαλύτερη στάθμιση στον αγωγό ανάπτυξης – περισσότερα από 2,5 GW χωρητικότητας κέντρου δεδομένων, λέει η εταιρεία. Η λοξή προς τη νοτιοανατολική Αγγλία με περιορισμένο χώρο είναι η πραγματική ελκυστικότητα.
Εν τω μεταξύ, η χρηματοοικονομική απόδοση της Segro την τελευταία δεκαετία ήταν περίπου αυτή που αναζητούν οι επενδυτές σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων: η αξία του ενεργητικού έχει βελτιωθεί με σύνθετο ποσοστό 8%, όπως και τα κέρδη ανά μετοχή και τα μερίσματα.
Γιατί λοιπόν οι μετοχές διαπραγματεύονταν 25% κάτω από την αξία ενεργητικού μέχρι να εμφανιστεί η Prologis; Ο Segro μπορεί να επισημάνει την επίδραση του πολέμου στο Ιράν στις προσδοκίες των επιτοκίων (ένα άλλο σημαντικό μέτρο αποτίμησης για τις μετοχές εισοδήματος). Η τιμή της μετοχής της ήταν 840p στα τέλη Φεβρουαρίου, αλλά μια λίβρα χαμηλότερη στις αρχές αυτής της εβδομάδας.
Ομοίως, ωστόσο, η αμερικανική εταιρεία θα μπορούσε να επισημάνει ότι η έκπτωση στην αξία ενεργητικού ήταν μια φυσιολογική κατάσταση στη Segro τα τελευταία τρία χρόνια – κατά μέσο όρο 17%, υπολογίζει. Δεδομένου ότι η προσφορά είναι μια υπόθεση όλων των μετοχών, η πρόσκληση προς τους μετόχους της Segro είναι να μεταβούν σε έναν όμιλο με καλύτερη απόδοση 1 δισ. δολάρια (30 δισεκατομμύρια δολάρια) με μεγαλύτερη απόδοση παγκοσμίως. Επιπλέον, η Prologis θα υποστήριζε ότι έχει μεγαλύτερη οικονομική δύναμη για να αναπτύξει το χαρτοφυλάκιο της Segro, συμπεριλαμβανομένων των κέντρων δεδομένων, με ρυθμό, κάτι που μάλλον είναι αλήθεια.
Ωστόσο, αυτό το επιχείρημα παραβλέπει το γεγονός ότι οι μέτοχοι της Segro ήταν ήδη ελεύθεροι να αγοράσουν μετοχές της Prologis εάν το επιθυμούσαν. Ένα μεγάλο ποσοστό από αυτά, υποθέτει κανείς, είναι στο μητρώο του Segro επειδή τους άρεσε η ισορροπία 62%-38% μεταξύ Ηνωμένου Βασιλείου-ηπειρωτικής Ευρώπης σε συνδυασμό με την αυξανόμενη έκθεση στην ανάπτυξη της τεχνητής νοημοσύνης. Στην Prologis, αυτά τα περιουσιακά στοιχεία θα αντιπροσώπευαν μόνο το ένα δέκατο του συνόλου.
Υπάρχει μια τιμή για όλα, φυσικά, και το χαρτί Prologis θα μπορούσε προφανώς να μετατραπεί σε μετρητά για όσους δεν θέλουν να το κρατήσουν. Αλλά, αν υποθέσουμε ότι οι Αμερικανοί επιστρέψουν για ένα δεύτερο ποπ, ελπίζουμε ότι οι επενδυτές του Segro θα δείξουν την κατάλληλη αντίσταση.
μετά την προώθηση του ενημερωτικού δελτίου
«Οι μέτοχοι θα πρέπει να απαιτήσουν μια πολύ καλύτερη προσφορά από την Prologis για να ληφθεί σοβαρά υπόψη και να εκχωρηθεί ο έλεγχος», εκτιμά η Shore Capital.
Ο αναλυτής της Panmure Liberum λέει: “Το πιο σημαντικό είναι ότι το μεγαλύτερο REIT logistics στον κόσμο βλέπει επαρκή μακροπρόθεσμη αξία σε [Segro's] πλατφόρμα για να συνεχίσετε μια συναλλαγή καθόλου.â€
Με άλλα λόγια, η έγκριση από τρίτους θα πρέπει να χρησιμεύσει ως υποστηρικτικό στοιχείο αποτίμησης κάποιας μορφής, εάν ο Segro επιβιώσει από αυτή τη συνάντηση. Δεν θα πρέπει να εξατμιστεί όλη η άνοδος της τιμής της μετοχής κατά 17% της Τετάρτης. Δεν υπάρχει κανένας λόγος να περάσετε για άλλον έναν κυνηγό ευκαιριών στις ΗΠΑ.
