Η Ελλάδα αντιμετωπίζει μια κρίση προσιτής στέγης που διαμορφώνεται όχι μόνο από την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών αλλά και από βαθιές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, σύμφωνα με την έκθεση του ΔΝΤ για το 2026 «Ελλάδα: Επιλεγμένα Θέματα». Η ανάλυση του ΔΝΤ υπογραμμίζει μια από τις πιο σημαντικές συνέπειες του μοντέλου ανάπτυξης της Ελλάδας με γνώμονα τον τουρισμό – την αυξανόμενη ένταση μεταξύ της χρήσης των ακινήτων για τουρισμό και της ανάγκης για οικονομικά προσιτή μακροχρόνια στέγαση για τους κατοίκους.
Οι ζητούμενες τιμές για σπίτια στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85 τοις εκατό από το 2017, ξεπερνώντας κατά πολύ την αύξηση κατά 47 τοις εκατό στο διαθέσιμο εισόδημα ανά άτομο την ίδια περίοδο. Η πίεση εντάθηκε μετά την πανδημία, με τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται κατά 61% από το τέταρτο τρίμηνο του 2020. Τα ενοίκια, που αρχικά κινούνταν πιο αργά, τώρα επιταχύνονται, με τον πληθωρισμό των ενοικίων να φτάνει στο 10% το 2025.
Το ΔΝΤ περιγράφει την στεγαστική κρίση στην Ελλάδα τόσο κοινωνική όσο και οικονομική. Το υψηλότερο κόστος στέγασης αποδυναμώνει την κατανάλωση των νοικοκυριών, μειώνει την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού, καθιστά δυσκολότερο για τους νέους να εγκαταλείψουν το σπίτι της οικογένειας και μπορεί να υπονομεύσει την ικανότητα της χώρας να προσελκύει και να διατηρεί εργαζομένους.
Το ΔΝΤ λέει ότι η στεγαστική κρίση της Ελλάδας αφορά τη διαθεσιμότητα, όχι μόνο την προσφορά
Ένα από τα πιο αξιοσημείωτα ευρήματα του ΔΝΤ είναι ότι η Ελλάδα έχει ένα από τα υψηλότερα αποθέματα κατοικιών κατά κεφαλήν στην Ευρώπη. Στα χαρτιά, η χώρα δεν φαίνεται να έχει έλλειψη κατοικιών.
Το πρόβλημα είναι ότι μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος δεν είναι διαθέσιμο για χρήση ως κύρια κατοικία. Περίπου το 35 τοις εκατό του αποθέματος κατοικιών της Ελλάδας δεν είναι προσανατολισμένο προς τη χρήση της κύριας κατοικίας και περίπου το 12 με 13 τοις εκατό όλων των κατοικιών είναι κενές. Αυτό σημαίνει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αντικατοπτρίζει σε μεγάλο βαθμό ένα ζήτημα κατανομής και αποτελεσματικής χρήσης παρά μια πραγματική έλλειψη κατοικιών. Πολλά από αυτά είναι παλιά, ενεργειακά αναποτελεσματικά, νομικά περίπλοκα, δεσμευμένα σε συμφωνίες συνιδιοκτησίας ή πολύ δαπανηρά για την ανακαίνιση.
Ως αποτέλεσμα, η αγορά μπορεί να φαίνεται καλά εφοδιασμένη σε εθνικό επίπεδο, ενώ, στην πράξη, δεν υπάρχουν αρκετές κατάλληλες κατοικίες σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι ισχυρότερη, όπως Αθήνα, Θεσσαλονίκη, σημαντικοί τουριστικοί προορισμοί και περιοχές με συγκεντρωμένη οικονομική δραστηριότητα.
Το ΔΝΤ λέει ότι οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις προσθέτουν πίεση
Το ΔΝΤ εστίασε ιδιαίτερα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τις οποίες προσδιορίζει ως σημαντικό μέρος του νέου τουριστικού μοντέλου της Ελλάδας. Χρησιμοποιώντας στοιχεία από το INSETE, το Ινστιτούτο της Ελληνικής Συνομοσπονδίας Τουρισμού, η έκθεση δείχνει ότι οι καταχωρήσεις βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024. Από λιγότερες από 100.000 αυξήθηκαν σε περισσότερες από 230.000.
Αυτό αντιπροσωπεύει περίπου το 3,5 τοις εκατό του συνολικού αποθέματος κατοικιών της Ελλάδας, το 10 τοις εκατό των μη κατεχόμενων ακινήτων και το 29 τοις εκατό των κενών κατοικιών. Ο αντίκτυπος, ωστόσο, είναι ιδιαίτερα συγκεντρωμένος. Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις συγκεντρώνονται κυρίως σε τουριστικά νησιά, στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά, όπου ακριβώς η πίεση στέγασης είναι ήδη έντονη.
Το ΔΝΤ διαπίστωσε ότι η υψηλότερη συγκέντρωση βραχυπρόθεσμων ενοικίων σχετίζεται με την αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές με χαμηλότερα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού. Αν και ο αντίκτυπος στα ενοίκια φαίνεται πιο περιορισμένος, εξακολουθεί να είναι εμφανής, καθώς οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις μειώνουν τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται σε μακροχρόνιους μισθωτές σε αγορές υψηλής ζήτησης.
Ταυτόχρονα, το ΔΝΤ ζητά προσεκτική αξιολόγηση των περιορισμών. Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις υποστηρίζουν τον τουρισμό, το τοπικό εισόδημα και την οικονομική δραστηριότητα, επομένως οποιαδήποτε απάντηση πολιτικής πρέπει να σταθμίζει τόσο τη στέγαση όσο και τις οικονομικές επιπτώσεις.
Το ΔΝΤ προειδοποιεί ότι οι περιορισμοί της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης δεν αποτελούν θεραπεία για τις ελλείψεις κατοικιών στην Ελλάδα
Το ΔΝΤ προειδοποιεί επίσης να μην υποθέσουμε ότι οι περιορισμοί στις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις θα επέστρεφαν αυτόματα μεγάλο αριθμό κατοικιών στη μακροπρόθεσμη αγορά κατοικίας. Η βραχυπρόθεσμη και η μακροπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων δεν είναι πάντα εναλλάξιμα και το Ταμείο σημειώνει ότι περίπου τα δύο τρίτα των κενών κατοικιών είναι δευτερεύουσες κατοικίες ή ακίνητα διακοπών που οι ιδιοκτήτες καταλαμβάνουν για μέρος του έτους.
Ως αποτέλεσμα, τα αυστηρότερα όρια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ενδέχεται να μην οδηγήσουν σε σημαντική άμεση αύξηση των κατοικιών που διατίθενται στους μακροχρόνιους ενοικιαστές. Το ΔΝΤ προειδοποιεί επίσης ότι οι γεωγραφικά στοχευμένοι περιορισμοί θα μπορούσαν απλώς να μετατοπίσουν τις πιέσεις της ζήτησης και των τιμών σε γειτονικές περιοχές αντί να αντιμετωπίσουν ευρύτερες προκλήσεις προσιτότητας. Για το λόγο αυτό, απαιτεί καλύτερη συλλογή δεδομένων και προσεκτική ανάλυση κόστους-οφέλους πριν από την εφαρμογή τέτοιων μέτρων.
Το ΔΝΤ συνδέει την ξένη ζήτηση με την στεγαστική κρίση στην Ελλάδα
Η διεθνής ζήτηση έπαιξε επίσης ρόλο στην αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα. Μετά την απότομη πτώση της αξίας των ακινήτων κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης της χώρας, τα ελληνικά ακίνητα έγιναν όλο και πιο ελκυστικά για ξένους αγοραστές, συμπεριλαμβανομένων των μελών της ελληνικής διασποράς. Οι μειωμένες αποτιμήσεις, οι προσδοκίες για μελλοντικά κέρδη κεφαλαίου, τα φορολογικά κίνητρα και το πρόγραμμα Golden Visa συνέβαλαν στην εισροή επενδύσεων.
Το ΔΝΤ σημειώνει ότι η Ελλάδα έκτοτε έχει αυστηροποιήσει τις απαιτήσεις Golden Visa αυξάνοντας τα ελάχιστα επενδυτικά όρια. Ωστόσο, επισημαίνει επίσης ότι οι διαδοχικές ρυθμιστικές αλλαγές μπορεί να έχουν πυροδοτήσει εκρήξεις αγοραστικής δραστηριότητας, καθώς οι επενδυτές έσπευσαν να εξασφαλίσουν την επιλεξιμότητα βάσει των προηγούμενων όρων προτού τεθούν σε ισχύ αυστηρότερες απαιτήσεις.
Οι προκύπτουσες πιέσεις τιμών κατανεμήθηκαν άνισα σε ολόκληρη τη χώρα. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς που αναφέρονται στην έκθεση, οι αξίες των ακινήτων είναι σημαντικά υψηλότερες στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας (Αττική) καθώς και στη Θεσσαλονίκη και σε μεγάλους τουριστικούς προορισμούς σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ελλάδα.
Το ΔΝΤ λέει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα επηρεάζει τους εργαζόμενους στον τουριστικό κλάδο
Η έλλειψη στέγης είναι επίσης ολοένα και περισσότερο συνυφασμένη με τη λειτουργία της τουριστικής οικονομίας της Ελλάδας. Σε περιοχές όπου συγκλίνουν οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, οι αυξημένες τιμές ακινήτων και η περιορισμένη μακροπρόθεσμη προσφορά κατοικιών, η εύρεση προσιτών καταλυμάτων γίνεται πρόκληση όχι μόνο για τους κατοίκους της περιοχής αλλά και για τους εργαζόμενους από τους οποίους εξαρτάται ο τουριστικός τομέας.
Ενώ το ΔΝΤ δεν εξετάζει ειδικά τη στέγαση για εποχικούς εργαζόμενους στον τουριστικό κλάδο, η ευρύτερη ανάλυσή του επισημαίνει το ίδιο υποκείμενο ζήτημα. Καθώς το κόστος στέγασης αυξάνεται σε τουριστικούς προορισμούς υψηλής ζήτησης, οι εργαζόμενοι αντιμετωπίζουν μεγαλύτερα εμπόδια στη μετεγκατάσταση σε περιοχές όπου υπάρχουν διαθέσιμες θέσεις εργασίας. Με την πάροδο του χρόνου, αυτό μπορεί να μειώσει την κινητικότητα της εργασίας και να υπονομεύσει την παραγωγικότητα, επιβαρύνοντας τελικά την ανταγωνιστικότητα μιας οικονομίας στην οποία ο τουρισμός παραμένει ένας από τους πιο ζωτικούς κλάδους της χώρας.
Το ΔΝΤ διαπιστώνει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα επιβαρύνει υπερβολικά τα νοικοκυριά
Το ζήτημα της οικονομικής προσιτότητας είναι ήδη σοβαρό για πολλά νοικοκυριά. Το ΔΝΤ εκτιμά ότι το 2025, το διάμεσο κόστος στέγασης, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών στεγαστικών δανείων, αντιπροσώπευε περισσότερο από το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος. Περίπου δύο στα πέντε νοικοκυριά ταξινομούνται ως υπερφορτωμένα, δαπανώντας περισσότερο από το 40 τοις εκατό του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Ένα επιπλέον 20 τοις εκατό ξοδεύει μεταξύ 30 και 40 τοις εκατό, τοποθετώντας τους σε ευάλωτη οικονομική θέση.
Το στέλεχος είναι ιδιαίτερα οξύ για ενοικιαστές, νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, μονογονεϊκές οικογένειες και άτομα που ζουν μόνα τους. Οι ενοικιαστές στην Αττική και την Κεντρική Μακεδονία, που περιλαμβάνει τη Θεσσαλονίκη, αντιμετωπίζουν ιδιαίτερα αυξημένο κίνδυνο υπερβολικού κόστους στέγασης.
Το ΔΝΤ προτρέπει την Ελλάδα να επαναφέρει τα άδεια σπίτια στην αγορά
Η κύρια σύσταση του ΔΝΤ είναι να ενεργοποιηθεί το μεγάλο απόθεμα αχρησιμοποίητων κατοικιών της Ελλάδας. Αυτό θα απαιτούσε έναν συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων, συμπεριλαμβανομένων επιδοτήσεων ανακαίνισης, αναβαθμίσεων ενεργειακής απόδοσης, φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες ενοικιάσεις και πολιτικών που αυξάνουν το κόστος αφήνοντας κενές κατοικίες σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Το Ταμείο υποστηρίζει σε γενικές γραμμές μέτρα που στοχεύουν στη μετατροπή των κενών ακινήτων ή των μονάδων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια στέγαση. Ταυτόχρονα, υποστηρίζει ότι η Ελλάδα πρέπει να μειώσει τους κινδύνους που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε μακροχρόνιους ενοικιαστές. Τα προτεινόμενα μέτρα περιλαμβάνουν βελτιωμένη διαφάνεια της αγοράς, μητρώο ενοικιαστών, ταχύτερους μηχανισμούς επίλυσης διαφορών και συστήματα εγγύησης ενοικίων για ευάλωτα νοικοκυριά.
